미등기 조합원주택 (재건축, 재개발) 거래

미등기가 많은 이유	새로운 건축물 건축후 보존등기를 하는데 재개발, 재건축의 경우 다양한 이유로 조합청산이 지연됨으로 인해 소유권이전고시와 보존등기가 늦어지는 경우가 많다.
이전고시	공사가 완료되었음을 고시하고 정식으로 대지를 측량.분할하여 분양받은 사람에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차
보존등기	미등기 부동산에 대해 소유권을 보호하기 위해 행해지는 최초의 등기
사용가능한가?	적법절차에 따라 허가관청의 사용승인이 이루어졌다면 사용 가능하며 입주와 임대를 해도 무방
매매 가능 여부	미등기 상태에서는 매매를 할 수 없다. (소유권이전 등기일까지 조정지역의 경우 전매를 제한된다.)
조합원의 경우	조정지역에서는 조합원의 지위의 양도가 제한되므로 거래가 불가능하다. (예외 지역이나 비규제지역은 거래 가능)
취득세와 등록세	미등기시에도 잔금일 기준 60일 내 취득세와 등록세를 내며 감정원 준공시가격으로 재산세와 종합부동산세 등을 부과
전세 등 임대차	등기부등본 대신 분양계약서 원본로 소유자 확인, 건설사(분양사)를 통해 소유권 재확인한 후 계약 체결
잔금완납조건	첫 전세의 경우 잔금이 미납 상태로 전세보증금으로 잔금을 치루는 경우가 많다. 잔금 완납조건을 계약서에 명시 필요
미납, 연체 현황	분양권에 가압류, 가처분 등의 등기가 있는지 확인 필요. 분양회사(건설사)에서 확인 가능,
은행대출 연체 확인	분양계약서 상에는 중도금대출, 이주비 대출 등이 기재되어 있지 않아 해당 은행을 통해 확인해야 한다.
과다한 은행대출	상환조건부가 아니면 전세금 반환이 나중에 위험해질 수 있다. 중도금 대출은 보통 집단대출로 이루어진다.
임대 계약할 경우	소유자 당사자가 아닌 경우 위임장 확인, 전입신고전까지 저당권 등 새로운 제한권리 설정 못하게 해야 안전
전입과 확정일자	계약후 당일 확정일자와 전입신고 필수
조합원지위 양도	조합원 지위 양도 받는 조건인 경우 지위양도 제한이 있는지 확인
보증보험 가입	보험보증가입조건
권리분석	경매시 선순위 확인
분양중 부도	분양후 시공사가 부도가 난 경우 중도금 납입은 일단 멈추어진다
	30가구 이상 분양하는 경우 HUG주택분양보증이 있어야 입주자 공고를 내고 분양 일정에 돌입할 수 있다.
	적법한 절차를 가진 분양권매입자의 경우 분양계약서에 해당 시.군.구청의 계약서를 검인받고
	대출은행의 대출승계동의서와 분양계약서 명의변경 등의 절차를 거쳐야 HUG의 보증이 가능한 적법계약으로 본다.
	건설사가 부도가 나면 수분양자는 분양대금을 환급받을지 다른 건설사를 지정해 건설을 계속할지 정한다.
분양대금 환급	전체 아파트계약자의 2/3의 동의를 받아 HUG에 분양대금환급이행청구서류를 제출한다.
	분양자가 사망하거나 해외이주하는 경우에는 개별 청구가 가능하다.
	새로 건설사를 지정해 건설을 하는 경우 1 ~2년이 추가로 소요될 수 있다.
	입주 직전에 부도가 난 경우 잔금의 50%를 납부하고 임시사용승인을 받아 입주할 수 있다. 준공시 나머지를 낸다.
	모르고 100% 지불한 경우 50%금액은 선납금으로 보고 보증을 받을 수 없다.
	발코니확장비는 보증채무이행에서 제외되므로 돌려받을 수 없다.
오피스텔의 경우	주택법이 아닌 건축법의 적용을 받아 의무적 분양보증대상이 아니어 시공사가 부도가 난 경우 입주가 불가능할 수 있다.
30가구 미만	의무적인 HUG의 분양보증대상이 아니어 보증이 안된 경우 시공사가 부도가 난 경우 입주가 불가능할 수 있다.